無理のない繰り上げ返済とは?

無理のない繰り上げ返済

 

 

手元に資金を残して繰上返済するのが鉄則

住宅ローンは、前倒しで返済する「繰上返済」を行うことができます。繰上返済すれば、「元金」が減るためその元金に金利がかかって発生するはずの支払利息を減らすことができます。

 

ただし、家計を安定させるためのローンの基本的な考え方は、「低金利で借りて長期で返す」ことです。バブル期のように住宅ローン金利が高い場合は、早い段階で繰上返済するべきですが、現在は超低金利なので、手元に資金を残すほうが賢明な選択といえます。支払利息を減らしたいばかりに、手元の資金をすべて繰上返済に回すと、不測の事態が起きたときに困った事態になってしまいますから、手元のお金に余裕がある場合のみ繰上返済することを考えましょう。

 

繰上返済の方法には2種類ある

繰上返済の方法は次の2つです。

・期間短縮型
・返済額軽減型

「期間短縮型」は、毎月の返済額を変えずに返済期間を短くする方法です。なるべく早く完済したい人におすすめです。

 

一方の「返済額軽減型」は、返済期間は変えずに毎月の返済額を減らす方法です。教育費が増え、返済額に負担を感じるときなどに選ぶといいでしょう。いずれの返済方法も支払いを前倒しして元金を減らすことで、それに伴う利息が減る点は共通しています。しかし、同じ額を返済しても少なくなる利息の額は変わってきます。同じ時期に同額を返済するなら「期間短縮型」のほうが、より支払利息を減らすことができます。また、同じ額を返済する場合でも、繰上返済する時期が早いほうが、より支払利息を減らすことができます。

 

繰上返済をしてもあまり効果がないときも

資金に余裕がある場合は繰上返済をしても問題はありませんが、あまりメリットにならないこともあります。金融機関や住宅ローン商品によっては繰上返済に手数料が数万円程度かかるところがあるのです。この場合、あまりに少額の繰上返済をすると、減少する支払利息より手数料がかさんでお得にならない場合があるので注意が必要です。繰上返済を考えているなら、繰上返済手数料を必ずチェックしておきましよう。

 

 

期間短縮型と返済額軽減型の選び方

「繰り上げ返済」とは、決められた毎月の返済額とは別に返済を行うことです。この繰り上げ返済には、返済期間を短くする「期間短縮型」と、期間を変えず毎月の返済金額を減らす「返済額軽減型」があります。「期間短縮型」は毎月の返済額以外にまとまった金額を一括で払うことにより、毎月の返済額を変えずに残りの返済期間を短縮する方法です。まとまった金額を返済することでローン残高が減るために、何回分かの返済を減らすことができます。そして、その回数分の支払利息が軽減されるため、利息軽減効果は「返済額軽減型」に比べると高くなります。一方、「返済額軽減型」は返済期間中に住宅ローン残高の一部を早期に返済し、返済期間はそのままにして毎回の返済額を減らす繰り上げ返済方法です。元金を早期返済した分、総支払利息額は減少しますが、期間短縮型よりはその効果が劣ります。利息の軽減効果は期間短縮型のほうが大きいのですが、どちらを選ぶかを利息額だけで決めるのは賢明ではありません。自分の生活状況や目的に合う方法を選びましょう。

 

利息軽減の魅力に惑わされない

繰り上げ返済した100万円が、28年で約234万円(複利計算で約3.1%)になったのと同じ効果が得られたと考えることができます。(Aの期間短縮型)現在の低金利時代では、100万円を28年後に2倍以上にできる(金融)商品はほとんど見当たらないはずです。しかも確実に手に入る効果なのです。すごいことだと思います。ちなみに、10年目、20年目で100万円を繰り上げ返済すると、

 

10年目=残り返済期間23年7ヵ月

 

 

減少する利息額=101万5943円

 

20年目=残り返済期間13年11ヵ月

 

 

減少する利息額=52万8856円

 

となり、期間短縮型の繰り上げ返済を行う場合は、できるだけ早い時期に金利が高い住宅ローンの返済をしたほうが、より効果的であることがわかります。また、5年目で100万円を繰り上げ返済して、返済額を変更する場合(Bの返済額軽減型)は次のようになります。

 

毎月返済額‥11万1239円

残り返済期間‥30年

減少する利息額:51万7760円

 

100万円を支払うことにより、今後30年間にわたって毎月4224円を受け取っていくのと同じ効果が得られたと考えられます。繰り上げ返済では、比較的利息の軽減効果が大きい期間短縮型を積極的に行う方がいます。返済に余裕のある方なら結構ですが、貯蓄に回すお金を考えておかないと、あとあと予想しなかった支出に対応できなくなることもあります。繰り上げ返済を急いだばかりに、教育ローンやマイカーローンを後で借りたりするのでは本末転倒です。

 

 

2種類の繰り上げ返済

総返済額を減らすには、ゆとり分を繰り上げ返済に活用するのがお勧めです。繰り上げ返済とは、返済期間の途中で元金を前倒しして返し、負担を軽くするというものです。一般的な元利均等返済の場合、返済開始から終了まで、月々の返済額は変わりません。しかし、元金と利息の内訳は毎月変わっています。返済当初はほとんど利息だけ払うような状態が続き、元金はなかなか減りません。けれども、繰り上げ返済なら、早期に元金を減らすことができるのです。ただし、繰り上げ返済によって卜−タルの返済の期間が10年未満になってしまうと、ローン控除が受けられなくなる点は注意が必要です。

 

●返済期間を短縮する方法

繰り上げ返済をして返済期問を短縮する方法(期間短縮型)ですが、この仕組みを利用すると元金を返した分に対応する利息がそっくり消えてなくなります。実行する時期が早ければ早いほど、利息の比率が高いため、より大きな負担軽減が可能になります。もちろん、返済期間半ばを過ぎていても、繰り上げ返済のメリットは十分にあります。なんといっても、預貯金の利息より、ローンの利息のほうがずっと大きいのですから。ゆとりができたら、そのまま貯蓄しておくよりも、繰り上げ返済に回したほうが有利というわけです。

 

●毎月の返済額を減らす方法

なお、返済期間はそのままで、毎月の返済額を減らす方法もあります(期日据置型、または返済額軽減型と呼ぶ)。ただし、返済期問が長いぶんだけその間の利息もかさみ、総返済額が期間短縮方式よりもやや大きくなるのが難点です。

 

フラット35は10万円から

複数の金利のローンを借りている場合、繰り上げ返済するなら「金利の高いローンから返す」のがコツ。どの金融機関でも繰り上げ返済を受け付けていますが、  条件に違いがある点に注意しましょう。住宅金融支援機構のフラット35では、インターネット利用で10万円以上から、窓口での申込みで100万円以上から返済できます。返済する囗は通常返済日と同日なので、100万円プラス月返済額が必要というわけです。手数料は無料で、返済期間を短縮する期間短縮型と毎月の返済額を軽減する期日据置型のどちらかを選択することができます。

 

銀行は手数料無料から数万円までさまざま

銀行ローンでは、「繰り上げ返済は50万円から」とするところがある一方、「1万円でもOK」というところも出てきました。手数料も金融機関にょってずぃぶん違いがあります。ネット銀行などで「繰り上げ返済手数料無料」を売りにするところもあり、都市銀行でも一部は無料としています。ただし、岡定金利選択型や上限金利設定型の特約期間中は手数料を高くするところが多くなっています。金額は1万円程度から、中には5万円に及ぶところも。さらに、返済年数や返済額に応じて手数料が変わる金融機関もあります。繰り上げ返済のしやすさや手数料は、返済戦略の一環として、ローン選択時からチェックしておきたい項目です。また、複数のローンを借りている場合は、どれから繰り上げ返済するのがトクか、金利と手数料の両方を比較して検討する必要があります。

 

40代後半からほとんどの人が収入は頭打ちに

住宅ローンを組むときには、自分の将来の収入がどうなっていくのかという点について、明確な見通しを立てておく必要があります。あまり甘い見通しだと、5年、10年後にローン破綻に陥る可能性もあります。といって、あまり厳しく考えると、とても購入に踏み切る勇気が出てきません。現実に即した厳しい視点を持ちながらも、ときには蛮勇をふるうことも必要かもしれません。

 

これは、会社員の平均賃金の推移です。一見してわかるように、ここ数年はほぼ横ばいになっています。景気が本格的に回復すれば多少の増加は期待できるにしても、せいぜいコンマ以下か1%前後の伸び率とみておくのが無難です。年齢別の賃金の変化です。高度成長期にはこの賃金上昇カーブは右肩上がりで、50代でも若干のアップが期待できましたが、最近では40代の後半からほぼ頭打ちになって、50代ではむしろ減っていく傾向がみられます。

 

もちろん、すべての人がこれに当てはまるわけではありません。課長、部長、取締役、社長まで登りつめることができれば、賃金力カーブの上昇角が大きくなって、50代以降も上昇を続けることになります。でも、それは全体からみればほんのひと握りの人に過ぎません。ここは慎重にやはり40代後半から頭打ちになり、50代ではむしろ減少していく可能性が高いと考えておくべきでしょう。

 

子どもの誕生が早かった人なら、この時期には子どもたちの教育費はかからないようになっているでしょうが、なかにはこの時期からこそ増えていくという人もいるはずです。収入の見通しと同時に、家計の支出の増加見通しを明確にした上で、より安全性の高い資金計画を立てる必要があります。

 

 

 


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